购房者与炒房客间的买卖纠纷

案情介绍

黄女士与陈女士及**房地产经纪公司签订《房屋买卖合同》，约定黄女士向陈女士出售位于***区**路32号院**社区×号楼×座×号房屋(以下简称房屋)一套，价款1045000元。因合同签订时黄女士对房屋的所有权证尚在办理之中，故合同约定在(该房屋产权证下发后)丙方(***房地产经纪公司)通知之日起5日内到相关部门办理房屋过户、银行贷款等手续;合同还对其它内容进行了约定。

合同签订后，陈女士依约履行了支付定金、首付款义务，黄女士亦将房屋交付与陈女士。黄女士对房屋的所有权证于2008年1月颁发，具备了办理房屋所有权转移登记手续及银行贷款手续的条件，根据《房屋买卖合同》的约定，***房地产经纪公司书面通知黄女士继续履行上述《房屋买卖合同》、于2008年2月25日上午九点在中国工商银行**支行办理提前还贷(解除抵押)手续，2008年2月25日下午协助陈女士办理按揭贷款手续，2008年3月12日上午九点在区房屋管理局办理房屋过户手续。

黄女士接到通知后很快同其爱人韩先生从温州赶到湖北，在***公司人员的主持下进行磋商，陈女士委托本律师参与了此次协商。黄的丈夫指出自己亦是房屋所有权人之一，自己未在合同上签字，不同意过户。黄女士则表示，愿意按照合同约定赔偿陈女士百分之二十的违约金209000元(房价上涨逾60万元)。陈女士不同意解除合同，答应过户后给对方增加40000元房款。双方协商未果，陈女士委托本律师向区人民法院起诉，要求继续履行合同，协助办理房屋所有权转移登记手续。立案当天，向法院申请财产保全，法院依法裁定冻结房屋过户。

案情分析

二手房交易手续复杂，造成双方从签署买卖合同到房屋过户之间产生较大时间差，而在此期间，房价上涨又比较明显，这样容易造成二手房房主心态发生变化。另外，房屋产权登记制度存在不合理之处，现行房屋产权登记制度往往仅登记一名所有权人，买房人在买房时很难发现所购房屋还有共有人，交易之后卖房人常以其他共有人不知情为借口，要求解除合同。为保护诚信一方的利益，购房人请求继续履行合同的或赔偿房屋差价损失的，法院都会判决支持。

判决结果

区人民法院经审理认为，房屋登记在黄女士名下，陈女士有理由相信黄有权出售，黄取得配偶韩的同意属黄应尽的合同义务。为保护诚信一方即陈女士的合法利益，遂判决合同继续履行，黄女士在判决生效后三十日内协助陈女士办理房屋过户手续。

相关法规

中华人民共和国合同法

第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

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